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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  美國:融資主體向市場化轉變

  德國的住房儲蓄制分享貸款試算最新相關資訊介紹度效仿的是英國1775年建立的住房信貸合作社制度。1924年,德國科隆成立瞭第一傢住宅儲蓄銀行。1931年,德國把住房儲蓄制度納入國傢監管,並制定瞭專門法律。20世紀50年代以來,隨著住宅建設的持續增長,住宅儲蓄制度逐漸成熟。

  數據顯示,自1986年實施LIH T C以來,到2000年時,僅北卡羅來納州就有3 .7萬個租賃住宅單位在該政策的推動下建成,在全國范圍內,截至2010年,這一數字超過180萬。因此,很多業內人士稱LIH T C是推動美國保障性住房建設的最重要力量。

  目前,我國保障房建設面臨的突出困難是資金不足:地方政府財力不濟,社會資金介入不夠......而其他一些國傢在保障房建設融資方面采取瞭不少效果很好的做法,比如發揮政府補貼的基礎作用、引導私人資本介入和輔以不斷創新的金融產品來撬動資本市場的力量等等,為我國解決保障房建設資金困難帶來諸多啟示。

  德國的住宅儲蓄制度是在資本市場重建過程中快速發展起來的,當時主要是解決暫時的住房資金短缺情況下的融資安排,經過長期發展和逐步完善,現已成為世界范圍內獨具一格的住房融資方式。目前,德國住房融資的40%來自住房儲蓄體系,為住房保障提供瞭巨大的資金支持。

  第三,持續、穩定的回報。雖然與股票投資相比有差距,但其收益高於債券資產,常常是國外壽險公司、養老金等機構投資者青睞的長期投資工具。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08472615176.shtml

  設信托基金拓寬融資渠道

  德國:推住房儲蓄助集資建房

  REITs專門用於房地產投資、租賃開發、銷售和消費,通過發行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)方式,將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產,再交給專門的投資機構管理,收益按照出資比例分享,風險也是由參與者共同承擔。REITs屬於資產證券化的一種方式,本質是將低流動性的不動產,直接轉化為資本市場上可交易、流動性較高的證券資產。REITs具有多方面優勢:

  在美國支持保障房建設資金的各項政策中,隻針對保障房開發商才提供優惠的低收入住宅返稅政策(LIH T C)發揮瞭重要作用。這一政策的核心是以抵免稅收的方式鼓勵開發商興建針對低收入傢庭住房的工程,促進保障性住房的供給。

  1934年,美國政府成立聯邦住房管理局(住房和城市發展部的前身)和房利美。前者負責建設和管理保障房,後者主要在一級市場上購買和證券化住房抵押貸款,確保購房者有大量可供使用的貸款資金。同時,美國政府還成立瞭聯邦儲蓄和貸款保險公司,防止金融危機帶來的銀行清償困難。這些保障房制度與措施一直維持到20世紀60年代。

  德國的住房保障制度始於1847年,經過多年發展,目前已形成二胎房貸利率比較一整套成熟的保障房金融體系。其中,"先儲蓄後貸款"的住房儲蓄制度對籌集住房建設資金作出瞭巨大貢獻。針對住房合作社的集資建房,德國政府通過多渠道補貼缺口部分:對於興建福利性社會住宅及私人建房等,德國政府也出臺財政稅收優惠政策分別給予資助。

  "稅收抵免"鼓勵開發商

  這些條件充分體現瞭保障性住房的特色,首先,房屋必須供出租,如用於出售,必須已經出租滿10年;其次,至少需要滿足以下兩項條件之一:至少20%的住宅單位向地區收入中位線水平50%以下的傢庭供應,或是40%的住宅單位向收入在城市傢庭收入中位線60%以下的傢庭供應,同時,這些傢庭用於租金的支出不能超過傢庭收入的30%;第三,每個房屋公共設施收費都是設定好的;最後,在約定的租金和收費限制下需運行滿30年。

  首先,稅收優惠。R E IT s在稅法上是一個獨立的經濟實體,根據1960年美國國內稅收法案,如果R EIT s將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者,則無需繳交公司所得稅,避免瞭對R EITs和股東的雙重所得課稅。

  政府向住宅建築商提供住房開發資金、維修資金、低息開發貸款、貸款貼息、貸款擔保等,以及向住房建築者和租房機構提供稅收優惠、利息抵稅等"開發補貼"。比如,開發"農村租賃房"項目的地產商就可以獲得實際利率1%、長達30年的優惠貸款。同時,美國政府還支持金融機構通過金融創新拓寬融資渠道,在利率安排、還款方式、還款期限上進行創新,鼓勵信貸資金進入保障房建設與維護領域。

  為瞭鼓勵人們參與住房儲蓄,德國政府還對低收入人群參加住宅儲蓄給予獎勵。一種是儲蓄獎勵,不同傢庭狀況和收入狀況的儲戶,其住房儲蓄基礎部分每月可以獲得最高10%的儲蓄獎勵。另一種是購房獎勵,對通過住房儲蓄進行的購房貸款,給予總額14%的貸款補助。

  實施建房財稅優惠

  美國還非常重視運用金融創新手段來促進房地產市場融資,並於20世紀60年代最先開發出房地產信托基金(R E IT s)。盡管這一證券化產品並非隻針對保障性住房,但這一模式的優勢在於將回報期限較長的保障房項目進行證券化銷售,相當於將遠期收益變現,從而增強瞭項目的流動性,提高瞭對投資者的吸引力,拓寬瞭融資渠道,對於我國的保障房建設而言有較大的借鑒意義。

  在合作社集資解決瞭大部分建房前期資金的情況下,政府再通過多種渠道給予扶持。除瞭提供長期的低息或免息貸款以及貸款擔保外,政府還提供價格合理的土地。這些土地一般位於市郊,或者是城市中的廢舊住房。同時,政府減少對合作社征收所得稅、財產稅、土地轉移和交易稅。此外,合作社住宅如用於向社員出租,政府在必要時可以補貼部分租金,使房租降低到社員能夠負擔的水平。

  這一政策始於美國1986年"稅收改革法案"。美國國內稅務局(IRS)每年都會授予每個州一定的稅收抵免額度。2002年,抵免額度是每個居民1.75美元,從2003年開始,聯邦政府每年根據通貨膨脹情況對人均抵免額進行調整。各州再將此分配給符合一定條件的項目開發者。

  其次,多元組合、流動性強。與隻能投資於單個項目的產品相比,R EIT s可以投資於不同項目、不同地區和不同類型的房地產項目及業務,有效降低投資風險。值得一提的是,美國R E IT s股本金低,持股靈活。投資R E IT s每股隻需要10至25美元,對持股數量沒有限制。

  隨著供求關系逐步好轉以及保障房本身引發的一些問題的出現,如房屋質量不高、貧民窟化等,美國從20世紀80年代開始適時調整政策,逐步將保障性住房建設的融資主體從公共部門轉為私人資本,政府極少直接參與投資,而是推行住房補貼計劃,變直接投資者為管理者,吸引更多投資者進入房地產市場。

  也正因為上述特征,REITs具有很強的融資能力。自20世紀80年代開始,美國政府嘗試運用房地產投資信托進行廉租房建設,特別是1986年低收入住宅返稅政策頒佈後,廉租房房地產投資信托開始受到投資者熱捧。1986年一1995年,美國共有80萬套中低檔住房投放市場,其中很大一部分是房地產投資信托投資的廉租房項目。目前,美國有超過200支REITs,市場總值逾3900億美元。

  20世紀30年代至70年代,為解決受經濟危機沖擊的弱勢群體和戰後大量湧入移民的住房問題,美國保障性住房建設逐漸增加,其中20世紀50年代至70年代是公共住房建設的高峰期,這一期間以政府直接資助為主要特點。

  總體而言,盡管不同時期美國政府對保障房的資助形式不一樣,但對保障房的財政預算一直比較充足。美國通過出臺完備的配套財稅政策,將政府收入的主要來源---房地產稅作為保障性住房長期穩定的資金來源。

  融資四成來自住房儲蓄

內容來自sina新聞

  "先存後貸"是住房儲蓄制度的一個重要特點。一般來說,潛在購房者先要根據自己的住房需要及儲蓄能力,與住房儲蓄銀行簽訂儲貸合同,儲戶每月按合同約定存錢,當儲蓄額達到所需貸款額的40%-50%時,才有資格獲得貸款。由於存在這種存貸時間差,這些先期存入的儲蓄可以作為住房建設資金,從而大大緩解住房建設融資壓力。比如,德國住房儲蓄銀行、住宅互助儲金信貸社、住宅信貸協會、私營建築協會、公營建築協會等,都是在吸收個人存款的基礎上發放房地產貸款,為個人買房建房籌集資金。其中,住房儲蓄銀行屬於國傢銀行,安全性高,吸收瞭德國一半以上的居民存款。

  住房儲蓄法還規定,住房儲蓄銀行吸納的資金及儲戶的還款必須專款專用,不得用於風險交易,以保證住房儲蓄銀行安全運營。同時,住宅儲蓄制度獨立於德國資本市場,存貸款利率不受資本市場供求關系、通貨膨脹等利率變動因素的影響。多年來,住宅儲蓄貸款利率保持在6%以下,存貸款利率差保持在兩個百分點,而且貸款實行固定利率,居民還貸額固定明確,因而對居民有相當大的吸引力。

  一般情況下,開發商在獲得稅收返還額度後,會就此成立一傢公司,將大部分股權出售給銀行或其他投資者,降低瞭項目開發的資金成本,從而能提供低於市場租金水平的住宅;而投資者也由此獲得瞭長期的收益,可謂實現瞭多方共贏。

  融資主體轉為市場

  政府多渠道扶持

  在德國的房地產市場,合作社形式籌建的住房扮演重要角色。這是一種始於19世紀中期的合作建房制度,人們成立合作社集資建房,房屋建好後,合作社成員擁有使用權,他們可以較低的租金租下房屋,且不用擔心被房東趕走。目前,德國約有2000個住房合作社,擁有大約200萬套房屋,300萬個會員。

  德國住房合作社最少需要七人組成,有自己的章程和理委員會,以集體力量來經營。據波恩市一處合作社住房的住戶介紹,建房前,每個成員必須根據住宅面積交納一次性的會員費,每平方米400歐元(類似於首付),建造款不足部分由政府提供低息或免息貸款。房屋建成後,每個住戶再按月支付房租(類似月供),每平方米8.2歐元。如有中途退出或搬遷,合作社將向個人退還截至當前的全部房款(會費加租金),再將該房轉給新加入的會員。

  根據返還額度的不同,LIH T C分為兩類,即9%稅收返還政策與4%的稅收返還政策,大多數新建或翻新項目都能獲得9%的稅收返還,這意味著10年將總計返還相當於建造成本的90%。

國外保障房建設融資更倚重市場 美國稅收抵免

  在通過住房儲蓄制度、合作社集資建房等方式提高住房保障水平的同時,德國政府還對所有開發主體的建房、購房均出臺瞭財政稅收優惠政策。這在很大程度上促進瞭房地產開發,而供給的增加也讓德國的房價保持瞭穩定。

  一方面,政府對非營利性開發商興建的福利性社會住宅提供資助。這類住宅向多子女傢庭、殘疾人、低收入者以及養老金少或領救濟金的居民出售或出租,也包括大中型企業用自有資金建造的福利性住宅。具體措施為:由政府向土地所有者征購土地,租給開發商建住宅,開發商向城市政府提出建房預算,可以獲得政府提供的占建築費用50%的無息貸款,償還期為25年;對於大型廠礦企業為本企業的職工建造福利性住宅,當企業具有25%的自有建房資金,即可獲得75%的政府優惠貸款,並可獲得減免土地稅所得稅等方面的優惠。

  2006年起,德國聯邦政府將保障性住房建設的立法權和管理權逐步交由各聯邦州自行負責。此前,聯邦政府承諾2013年前每年付給各聯邦州5 .18億歐元用於保障性住房建設。2013年底,德國聯盟黨與社民黨組成大聯合政府,新政府在聯合組閣協議中提到,聯邦政府將在2019年前每年繼續向州政府撥款5.18億歐元用於保障房建設。

  另一方面,政府通過減免稅和其他獎勵措施鼓勵私人建房。優惠政策包括建房費用折舊、免征地產稅等。具體來說,建房費用可在最初使用住宅的12年內折舊50%(後改為最初8年內折舊40%),從而降低房主應納稅的收入;申請建房的貸款可從應納稅的收入中扣除;免征10年地產稅,並在購買房地產時免征地產轉移稅。

  這一系列財政稅收優惠政策,無論對住宅開發商還是個人來說,都具有相當的吸引力。二戰結束後,從1949年至1979年的30年間,德國共建造公共福利住宅780萬套,占同期新建住宅總數的49%。德國由一個曾經"房荒"嚴重的國傢,轉變為當前住房供應十分充裕、而且多年來房價一直保持相對穩定的國傢。



  自上世紀30年代以來,美國開始發展保障性住房體系。經過80餘年的摸索,美國已建立起一套多元化的保障房融資體系,融資主體也經歷瞭由政府為主向市場為主的轉變。目前,美國保障房建設與投資的70%是私營開發商,整個融資體系已呈現出高度市場化、金融化的特征。其中,美國首創的低收入住宅返稅政策(LIH T C)以及房地產投資信托基金(R E IT s)模式,通過以市場化的方式吸引社會資金介入保障性住房項目,使保障房建設找到瞭可持續的融資之道。
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